摘要：以交通不便，大陂村民及外来务工子女托管难，给社区群众造成很大困扰。由大陂村委领导招商引资找投资人承办社区幼儿园，来解决村内幼儿托管难的问题。谁成想，教育惠民工程，在这里尽成为投资人恶梦的开始……涉嫌诓骗欺诈承租人投资建园。

　　案件始末：

　　村委招商引资装修承办幼儿园

　　2015年前，同和街大陂社区内居住村民儿童及外来工子女上很多，但因大陂村位置偏僻，交通不便，导致村内大量的学龄前儿童托管困难。村内居民及外来工的子女上幼儿园很不方便，给群众造成很大困扰，大陂村委出面招商引资，找投资人承办社区幼儿园。

　　2015年5月23日，邱X伟先生与广州市同和大陂实业有限公司签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》对房屋的位置丶建筑面积、用途、租赁期限、租金其他费用及支付时间方式、甲乙双方权利义务、违约责任等约定，其中明确甲方“出租给乙方作社区幼儿托管所用途使用”。房屋所有人属于大陂村，但大陂村却用广州市同和大陂实业有限公司与其签订《房屋租赁合同》，因两单位法人均都为同一人，房屋所有权人大陂村领导及签订协议的出租方并未告知承租人房产有无产权证问题，签定协议后出租方会配合承租方申报幼儿园，所以邱X伟先生2015年是以有产权房屋的租房价格签订协议，房租收费价格为每平方约30多元。

　　同年10月9日，邱X伟与广州市同和大陂实业有限公司签订《补充协议》，增加承租甲方祠堂右边上厅一间房屋，明确甲方“出租给乙方作为社区幼儿托管所存放玩具用途使用”。

　　2015年7月，在幼儿托管场所租凭协议签订后，由大陂社区居委会（村委）打报告给同和街道审批后上报白云区教育局申办村社区幼儿园，希望解决大陂村100多名学龄前幼儿托管难的问题。2015年7月17日，大陂社区居委会（村委）与广州市白云区有关单位办事处共同联名向白云区教育局出具《关于大陂社区申办社区幼儿园的申请报告》。

　　2016年8月8日，经教育部门现场核查测量时，因承办面积不达标，邱X伟与广州市同和大陂实业有限公司签订《补充协议》，其中明确：“甲方同意将位于大陂西路二巷20号房屋1-3层……大陂祠右边上厅房间25平方米，出租给乙方作社区幼儿托管所使用”。

　　2016年11月8日，因资金问题，邱X伟争得大陂村领导同意后与孙先生签订《大陂村幼儿园转让协议合同》。

　　孙先生心怀爱心，深知广东外来务工人员工资不高，子女托管难问题。政府也在大力发动社会力量办学，为减轻外来务工人员及村民幼儿上学难问题。他见到大陂社区居委会（村委）与广州市白云区人民政府同和街道办事处共同联名向白云区教育局出具《关于大陂社区申办社区幼儿园的申请报告》得知这一惠民工程。孙先生才投入巨额装修等各项费用数百万元。2016年底，还为大陂村委装修大楼4楼办公室，2017年初时，方便村委搬迁四楼办公。

　　2016年12月26日，广州市同和大陂实业有限公司与邱X伟签订《补充协议》。同日，在该《补充协议》签订背景基础上，由邱X伟与孙先生向广州市同和大陂村实业有限公司出具《承诺书》。

　　2016年12月27日，邱X伟与孙先生为租赁场所出具《消防承诺书》承诺履行消防安全义务，配备灭火器材。

　　大陂村经济合作社领导陪同孙先生前往同和街道办工商管理所办理工商注册登记，2017年1月9日，孙先生拿到《广州市白云区德宝乐教育培训部》《营业执照》。2017年5月16日，广州市白云区食品药品监督管理局给广州市白云区德宝乐教育培训部颁发《食品经营许可证》。但租用场所因未取得幼儿园牌照导致场所一直无法正常使用。

　　2017年6月5日，邱X伟因转租后使用权问题，签授权书给广州市白云区德宝乐教育培训部【注：孙怀社任法定代表人】行使权利，被反诉人在2016年12月26日《补充协议》、《承诺书》及2018年1月25日《产权具结书》等文件对邱X伟转租一事在白云区法院答辩时给予确认。

　　2017年8月15日，孙先生在该场地预挂牌设立大陂国学园，邱X伟与孙先生签订《入股协议》，邱X伟在次入股到广州德宝乐教育培训部经营项目（设立大陂国学园）。

　　2018年1月18日，孙先生在白云区教育局网，线上申办上传大陂村幼儿园申报所需资料【义务教育阶段民办学校设立审批】并已提交处理，申办流水号为【by0075026791801181417997】。

　　大陂村委办公楼出租场所报建手续不完善，无规划审批手续，

　　且因无法提供房屋产权证，导致申报消防无法通过

　　2018年1月25日，广州市同和大陂实业有限公司为广州德宝乐教育培训部出具《产权具结书》，内容为：“位于广州市白云区同和街大陂西路二巷20号的房屋是集体（个人、集体）所有……，现将我单位该房屋部分1-3层及相关户外场地出租给广州市白云区德宝乐教育培训部作为幼儿园使用……，以上声明全部属实，如有隐瞒或存在任何产权纠纷，我单位愿付一切法律责任”。

　　但孙先生在教育系统申报幼儿园时，申报消防需要提交房屋产权证明手续，但因楼主大陂村委及实业公司出租场地时未能提供给承租人大楼产权证。仅申报大楼消防一事孙先生数月往返消防管理相关部门不下十几次，问出租方要大楼报建资料时，出租方又无法提供，所以因资料不全而导致报装消防备案等必备手续不具备，后续致使在办理申报大陂村幼儿园的审批也无法通过。租用场地也一直无法正常使用。租用场所二、三层房屋长期空置中，仅一层托管在使用中都因执法单位查检未取得幼儿园证多次陂叫停，每次一停就几个月或一学期，600多元的托管费都不够教职人员工资开支更别说租金了，但场地租金又不得不交，从其他公司抽调资金周转，也压得他喘不过气。

　　2019年7月，接指导中心通知在同和街道办公室开会，告知上诉人“现在你幼儿园的环境与条件已符合国家现行放宽政策，可由大陂经济合作社申请设立村公办幼儿园”。建议承租人与大陂村领导沟通。孙先生将情况告诉大陂村两位社长。

　　在2019年9月，孙先生交租时才发现因大陂村委收交房租每月都多收好几百元的问题与合同租金不符，多次与经济社财务沟通收费，出现争议，财务只说：她按合同算的不会错，让孙怀社按她算的先交费。孙先生要求财务抽时间清算下租金，多收取的租金转记到下月租金里抵扣，但一直陂拖延后变成不了了之。

大陂村委委托申报村公办园并聘孙先生为村幼儿园法人

　　2019年11月，大陂村经济社正副社长告诉承租人孙先生说：“村民代表就此事经多次会议研究通过，同意大陂村申报村公办幼儿园。”2019年11月7日，广州市白云区同和街同和村大陂经济合作社打报告给广州市白云区教育局递交文件《申请举办广州市白云区大陂村幼儿园报告》，内容为：（1），目的是为满足广大群众落实学前教育的知识，培养祖国的接班人；（2），为同和街的教育发展出一份力，孙某出资举办广州市白云区大陂村幼儿园；（3），拟正式设立的学校情况：a学校名称：广州市白云区大陂村幼儿园；b办学性质：公办性质；c办学规模：普惠；d举办者：大陂村经济合作社；e负责人：孙x社；f办学地址：广州市白云区同和街大陂西路二巷20号；g办学层次：学前教育；h办学形式：全日制；i业务主管单位：广州市白云区教育局。（4），办学条件：广州市白云区大陂村幼儿园由大陂村提供场地，孙ⅹ社己投入150万元用于装修办学场地，投入50万元用于购置设施设备……；（5），党建工作：“……我们做了大量的工作，广州市白云区大陂村幼儿园已具备开办条件，现申设立广州市白云区大陂村幼儿园”；（6）其他情况作了详细的说明。

受委托人根据村办园文件要求开展筹建工作

　　2019年11月7日，广州市白云区同和街同和村大陂经济合作社授权上诉人《授权委托书》，内容为：“委托人大陂经济合作社由于工作繁忙，无人手亲自办理管理大陂公办幼儿园内部事务，特委托孙ⅹ社作为合法代理人，负责管理大陂幼儿园全面工作行使法人权利。对（注：受）委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件均予以认可，并承担相应的法律责任。（注：授权委托书自签订之日起同时生效”。孙先生受委托负责大陂村（公办）幼儿园（筹建）工作，按幼儿园申请报告又垫资并完善大楼消防设施及加装课室配套设施洗手间等等，按村办园要求四处找人设计图纸，并找人安装完善大陂村委大楼1-5楼的消防设施，又按办园要求招聘教职人员等全面工作。春节期间大楼场所内部设施基本完工。

　　2019年12月26日，广州市白云区同和村同和大陂经济合作社给上诉人颁发《聘书》，内容为“经大陂经济社社委研究决定，孙ⅹ社同志经考核合格，自2020年1月1日起，被聘为大陂村幼儿园法人职务”，附加上黄X强身份证复印件，广州市同和大陂实业有限公司盖章，附加上广州市同和大陂实业有限公司营业执照副本复印件及广州市白云区同和街同和村大陂经济合作社《广东省农村集体经济组织证明书》复印件等材料。

　　2020年初，新冠疫情爆发蔓延，全村封闭。疫情缓解后承租人孙先生在园长的陪同下去白云区教育局沟通大陂村申报公办幼儿园审批进度问题，白云区教育局分管李姓领导说：“产权证明是大陂实业公司出的不行，村里房屋是村集体的要大陂经济社重新补一份，并要街道加盖印章。孙先生回去后便向出租方及村社负责人汇报。过十几天后村经济社黄社长却改口称“不同意用此场地申办村（公办）幼儿园”。理由是“南湖德誉幼儿园也要申办村幼儿园”；又过一段时间，村社长又说“是同和实业领导不同意办村办幼儿园，他在跟领导沟通”。后续在问村社长时“又借口合同有争议要搞清楚”；开始拒不配合办理申报村办（公办）幼儿园所需的资料及手续问题，导致受聘人孙怀社先生在办理大陂村（公办）幼儿园申报一事被搁浅。但按据村办园文件要求要求招聘的教职人员及园所清洁人员的工资又不能停，只能由孙先生先垫付。

　　事后村社长告之受聘人孙某又说:“同和街道三资办平台的领导说‘原2016年8月8日签订的12年《补充协议》的房屋租赁合同无效，街道有一份三年合同5月份就到期，现在的场地要重新招投标’又要与孙某解除12年合同。”（原乙方转租人）孙先生听得是一头雾水：“什么三年合同那里冒出来的？什么时与谁签定的？我为什么没见过？反问社长：“2016年11月8日场地在转租、转让给我后，村委与谁另签三年合同协议？”申办村公办幼儿园要我报装大陂村委大楼消防时，为什么没人告知我还有一份三年合同快到期了。”孙先生因大陂村社长暂停办理村公办园及提出12年合同问题与大陂村经济社长出现较大争议。大陂村济合作社黄社长又说：“拿合同要到街道仲裁”。几月后又说：“要不交租要拿到法院起诉判决。孙先生反问大陂村社长“南湖德誉幼儿园租用场地同属大陂村物业，但2020年经拖欠大陂村经济社租金多达50多万元，大陂村委及同和街集体经济组织管理办公室、同和街经济和社会事务管理科为何不发物业催缴租金通知书后？南湖德誉幼儿园租用场地属违章建筑，又是如何办到幼儿园筹备证的？该园拖欠大陂村经济社约50多万元租金为何都不用交？也未见相关部门发过物业催缴租金通知书。现还能正常经营，开学招生，疫情期间在读小朋友就有约50多人，还配有校车？”

　　南湖德誉幼儿园2017年租用场地租金每平方才不到10元，不到我租用场所租金的三分之一，但租金未交一直拖欠。2020年被发现后才补交了一部分，如没人发现呢？村委对于两园态度为何截然不同？据说目前拖欠租金已达上百万。

　　孙先生在承租期间从未拖欠过大陂村经济合作社租金，但因大陂村申办村公办幼儿园，2020年1月开始原转租人孙怀社与同和村大陂经济合作社房屋所有权人成为合作办园雇佣关系，2019年12月26日大陂经济合作社社委聘孙怀社为大陂村幼儿园法人。但大陂经济合作社社长、同和大陂实业有限公司的法人均为黄X强，他却以不交租为由将孙先生起诉到白云区法院。

　　案件焦点：

　　（一）最初，由邱X伟租用，随后转让给孙某承租经营，孙某从事媒体行业多年，心怀爱心，深知广东外来务工人员工资不高生活艰苦，子女托管难问题，当时政府也在大力发动社会力量办学，为减轻外来务工人员及村民幼儿上学难问题。孙某见到大陂社区居委会（村委）与广州市白云区人民政府同和街道办事处共同联名向白云区教育局出具《关于大陂社区申办社区幼儿园的申请报告》得知这一惠民工程。孙某才投入巨额装修等各项费用数百万元。还为大陂村委装修大楼4楼办公室，方便其搬迁。

　　（二）2017年～2018年，申报民办幼儿园时，因场地无房屋产权证明、需要交房屋产权证报装消防备案等必备手续不具备，导致办理申报大陂村民办幼儿园的审批无法通过。租用场地也一直无法正常使用。场所二、三层房屋长期空置中，仅一层托管在使用中都因执法单位查检未取得幼儿园证多次陂叫停，每次一停就几个月或一学期，600多元的托管费都不够教职人员工资开支更别说租金了，但场地租金又不得不交，从其他公司抽调资金周转，也压得他喘不过气。多年来给孙先生造成的损失无法计算。

　　2019年7月，接指导中心通知在街道办公室开会，告知孙某“现在你幼儿园的环境与条件已符合国家现行放宽政策，可由大陂经济合作社申请设立公办幼儿园”。孙某得知后将情况告诉村领导。

　　2019年11月7日，由同和大陂经济合作社作为举办者向广州市白云区教育局递交申请设立村办幼儿园（公办）《申请举办广州市白云区大陂村幼儿园报告》，举办者（机构）签章；给孙某签发《授权委托书》，委托孙某管理大陂村公办幼儿园内部事务，聘请孙某为村大陂村办（公办）幼儿园法定代表人，受委托管理负责大陂村（公办）幼儿园，完善消防设施及课室配套，招聘老师等全面工作。

　　2020年初，新冠疫情爆发蔓延，全国封闭。疫情缓解后孙某去白云区教育局沟通公办幼儿园证件审批进度，白云区教育局分管领导说村里产权证明要重新补一份，当时向村社负责人汇报。十几天过后经济社社长却改口“不同意用此场地申办村（公办）幼儿园”，村社负责人又借口合同争议，拒不配合办理申报村办（公办）幼儿园的手续，导致受聘人孙某办理大陂村（公办）幼儿园申报一事搁浅。

　　（三），孙某自2019年11月7日受大陂村社委托申报大陂村（公办）幼儿园始起，就劳心劳力，克服困难，为申报大陂村（公办）幼儿园做了大量的工作，垫付了大笔费用。现同和街30多所园能转型村公办幼儿园的基本批准完毕，反倒是孙某最先申报的大陂村（公办）幼儿园搁浅下来，不能完成大陂村办（公办）幼儿园的报批手续。在申报过程中，因为村社负责人拒不配合孙孙某继续申报工作，导致无法完成在此场地申报大陂村办（公办）幼儿园的全部工作。

　　（四），即便大陂村社负责人拒不配合孙某继续申报设立村办（公办）幼儿园，上诉人仍旧兢兢业业，坚守岗位，为大陂经济合作社及其属下广州市同和大陂实业有限公司管理好场地；同时，利用该场地为村里的居民幼小儿童提供托管服务，解决村里的老人照顾幼小儿童的难题，提供惠民服务。单单聘请老师就亏损了很多，还专门聘请清洁工人对承租场所进行清扫，维护场地环境卫生保安等工作服务，为此垫付的费用很多。现筹办大陂村幼儿园聘请的教职人员因工资问题起诉了大陂经济合作社。

　　在同和大陂实业有限公司提出诉讼后，孙某多方找寻他人沟通情况。同和大陂村经济合作社以案涉出租整栋楼，报建手续不完备，涉嫌诓骗欺诈承租人，理应退还租金、场地费、管理费用；还应以合情合理合法方式妥善解决孙某受委托申报设立村办（公办）幼儿园付出的心血和投资等等问题；自2019年11月7日起，租金、场地费、管理费等更不应由孙某承担；孙某受大陂村经济合作社委托申报设立、管理村办（公办）幼儿园的劳务酬劳费用，大陂经济合作社亦应支付；对孙某投入的装修消防工程及购置设施设备等费用，同和村大陂经济合作社在《申请举办广州市白云区大陂村幼儿园报告》中确认“孙某已投入100多万元用于装修办学场地，投入50万元用于购置设施设备”，大陂经济合作社亦应补偿；孙某受同和村大陂经济合作社委托，申报设立村办（公办）幼儿园，管理维护场地，为村里的居民幼小儿童提供托管服务，因同和村大陂经济合作社拒不配合继续申报设立村办（公办）幼儿园手续，同和村大陂经济合作社与同和大陂实业有限公司理应赔偿孙某其他相应的经济损失。

　　（五），同和村大陂经济合作社与同和大陂实业有限公司作为场地业主方，其出租整栋楼房屋报建手续不完备，未提前告知，出租办园条件不完备，涉嫌诓骗欺诈承租人；对申办设立村办幼儿园等手续是否提供配合，拥有实际操控权，其作为还是不作为，对合作是很关键性的；若其不作为，则其不作为完全可以扼杀合作的继续进行。且村委大楼的产权人是同和村大陂经济合作社而非同和大陂实业有限公司合同无效因退回租金。占用费因由大楼产权人申请评估。

　　孙某一方已是弱势被动之可怜方，该场地运营管理之僵硬停滞状态自孙某转承租之日起至今，长达6年，大陂经济合作社村办（民办）幼儿园因大陂实业公司和大陂经济合作社出租房屋无合法手续（或欠缺出租要件等等原因），导致办园审批无法通过，租用场所无法正常办学运营；大陂经济合作社申请办村（公办）幼儿园也在申办设立过程中，却因实业公司及大陂经济合作社负责人拒绝继续配合提供申报设立手续房屋产权证明资料，导致不能完成申报设立村（公办）幼儿园工作，导致该场地直到今日一直处于无法正常使用状态，既严重地影响了村居民幼小儿童托管教育之大问题，让人心痛，又导致孙某经济损失惨重。

　　专家意见：

　　《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

　　（1）一审法院认为“对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50％的责任”，而忽略了被上诉人是合同无效的始作俑者，是合同无效的原始制造人。出租方明知租赁物没有合法规划报建仍然出租，这个是明知的，故意的。承租人是法律知识欠缺，审慎知识能力欠缺。

　　（2）一审法院在处理上诉人租金、场地管理费时，却未适用过错责任原则。

　　（3）一审法院在处理租金、管理费时，不管租赁合同无效，认为“实际占用涉案租赁场地用于开办幼儿托育机构牟利，实际占用了涉案租赁场地”而判决完全由上诉人承担此一切损失及责任，有违公平公正原则，有违实事求是的原则。忽略场无法正常经营问题。且村委大楼的产权人是同和村大陂经济合作社而非同和大陂实业有限公司，合同无效因出租方因退回租金。所为的占用费因由大楼产权人申请评估后定。

　　（4）《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的权利义务”。本案，大陂经济社是被上诉人的实际投资人和控制人，对被上诉人具有决定权，而不仅仅是民事诉讼无独立请求权第三人的依附性牵连性辅助性。

　　（5）《中华人民共和国民事诉讼法》第132条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”。

　　（6）《中华人民共和国民事诉讼法》第2条规定：“中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律……”。

　　本案，如果遗漏大陂经济合作社未参加诉讼，对查明全案事实、精准适用法律是绝对不可能的。

　　人民审判机构因以事实为依据，以法律法规为准绳，秉承法治的原则精神，分清本纠纷事件之起因，找出本纠纷产生之因果联系中之核心缘由原因，明确过错责任之症结根本就在于同和大陂实业有限公司及大陂经济合作社，作出正确的经得起历史检验的客观公平公正的判决。案件的进展我们将继续关注。

　　对此，投资人表示对以上所诉承诺句句属实，愿承担一切法律责任。

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